所得税は、個人が得た所得を10種類に区分して、その所得の態様や性質を考慮しそれぞれに見合った税金の計算をすることとしています。
10種類に区分した所得のうち、不動産所得について説明します。
不動産所得とは
不動産所得は、次のような所得が該当します。
- 地代、家賃、権利金、礼金など不動産の貸付けによる所得
- 地上権、永小作権、借地権など不動産の上に存する権利の貸付けによる所得
- 船舶、航空機の貸付けによる所得※
※船舶（総トン数20トン以上）や航空機は動産ですが、登記、登録、抵当権の方法などが不動産と同じため不動産に準じたものとして取り扱うので、不動産所得とされます。
不動産所得とならないもの
・不動産とは、土地、建物、構築物、その他の土地に定着する有体物をいいます。したがって、機械、器具、自動車などの動産の貸付けによる所得は、事業所得または雑所得に該当します。
・単に部屋を貸すだけでなく食事を提供する下宿やホテル業、時間極駐車場から生ずる所得は、役務の提供をすることによって得られる所得のため、事業所得または雑所得に該当します。
・事業を営む個人がその従業員に対して社宅や寮を貸し付けたことによる所得は、事業付随収入として事業所得に該当します。
・不動産を売却した場合の所得は、譲渡所得に該当します。
・事業的規模とされる不動産の貸付けは、事業所得になります。詳しくはこちらをご覧ください。
不動産貸付けの事業的規模の判断とメリット・デメリット
不動産の貸付けによる所得は「不動産所得」になりますが、その不動産貸付けが事業として行われている場合には「事業所得」となり、所得税の取扱いが異なります。事業的規模の判断原則として、不動産の貸付けが事業として行われているか（事業的規模であるか）...
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所得金額の計算
不動産所得の金額は、1暦年間の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を控除して計算します。
所得金額 ＝ 総収入金額 － 必要経費
「総収入金額」は、不動産の貸付けの対価をすべて含め、次のような収入をいいます。
- 家賃収入、地代収入
- 権利金、更新料、名義書換料など
- 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
- 電気代、水道代や掃除代などの名目で受け取る共益費
「必要経費」は、不動産収入を得るためにその期間にかかった直接必要な費用で、貸付資産に係る次のような費用をいいます。
- 土地や建物の固定資産税
- 損害保険料
- 建物の減価償却費
- 建物の修繕費
- 支払地代
- 雇人費
不動産所得の課税方法
不動産所得は、他の所得と総合して税額を計算する総合課税となりますので、確定申告が必要です。